二套房貸"松綁" 多管齊下救樓市
　　2008年12月17日,為了"進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費,保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規模,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展",一系列囊括稅收、財政、房貸及貨幣等多方面的樓市政策組合拳再度出擊：
　　房貸:改善性住房貸款政策比照首套房?jì)?yōu)惠政策
　　稅收:購房超2年,轉讓免營(yíng)業(yè)稅 取消城市房地產(chǎn)稅
　　貨幣:廉租房建設貸款利率下浮10%
　　財政:中央補助投資100億元保障廉租房建設

　　用了1年多的時(shí)間,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了一個(gè)"輪回"。
　　2007年9月, 二套房提高首付的政策,可以說(shuō)是當時(shí)熱得發(fā)燙的樓市所遭遇的第一瓢冷水。而目前已經(jīng)冰冷的樓市,終于迎來(lái)了二套房貸松綁的消息。這是最近一段時(shí)間以來(lái),政府全面出手救樓市的又一記"組合拳"。

　　昨日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議,研究確定了新的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施。
　　會(huì )議研究確定:
　　一、加大保障性住房建設力度。爭取用3年時(shí)間,解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區、墾區、煤礦等棚戶(hù)區居民的住房問(wèn)題,并積極推進(jìn)農村危房改造。繼續加大廉租住房建設和棚戶(hù)區改造投資支持力度,適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點(diǎn),將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設。
　　二、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平,再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中,將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉讓的,免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
　　三、引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化,促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持合理融資需求,加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　昨日,央行、銀監會(huì )還聯(lián)合下發(fā)《廉租住房建設貸款管理辦法》,規定廉租住房建設貸款利率應按同期同檔次貸款基準利率下浮10%執行。
　　此前,已經(jīng)陸續出臺了多項針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的"利好"政策,包括下達100億元中央補助投資計劃。11月27日,央行大幅下調利率。11月1日,對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫下調到1%;對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅;地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。10月22日,金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付比例調整為20%。同時(shí),個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　減免稅費 融資支持 加大“保障”
　　國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究部署的三大穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)措施昨日終于公布，但一石激起千層浪，有人樂(lè )觀(guān)評價(jià)這一業(yè)內渴望已久的中央層面舉措出臺眾望所歸，也有人表示“很失望”。
　　盡管眾說(shuō)紛紜，多數專(zhuān)家仍表示，與以往的房地產(chǎn)政策相比，昨日公布的樓市新政確實(shí)亮點(diǎn)頗多，必將穩定樓市，達到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目的。

　　營(yíng)業(yè)稅暫時(shí)減免
　　“國務(wù)院常務(wù)會(huì )議提出的措施力度很大，將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)十分積極的影響?！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹如此評價(jià)。
　　潘石屹認為，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最關(guān)鍵問(wèn)題在流通環(huán)節。原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅政策存在諸多不合理限制，原本出發(fā)點(diǎn)是限制炒房，實(shí)際上高達5%的營(yíng)業(yè)稅使得房產(chǎn)難以流通，減免營(yíng)業(yè)稅抓住了流通環(huán)節的弊病，必將促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。
　　而減免營(yíng)業(yè)稅將給購房人帶來(lái)實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)惠。新政規定，對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
　　“此次營(yíng)業(yè)稅調整對于整個(gè)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好政策?！蔽覑?ài)我家副總經(jīng)理胡景暉預計，因上述政策受益的二手房大概占到目前市場(chǎng)總流通量的20%左右，這部分購房者的購房成本將極大降低。
　　我愛(ài)我家提供的數據顯示，以個(gè)人購買(mǎi)一套100萬(wàn)元的普通住宅剛好超過(guò)2年不到5年為例，按照此前稅費標準，應按照售房收入全額征收5.5%營(yíng)業(yè)稅，即100萬(wàn)元×5.5%=5.5萬(wàn)元；而按照新標準則無(wú)需交稅，購房人可節省5.5萬(wàn)元。如果個(gè)人購買(mǎi)普通住宅未滿(mǎn)2年出售，假設房主以80萬(wàn)元購買(mǎi)住房，以100萬(wàn)元出售的，那么，目前需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為(100萬(wàn)元-80萬(wàn)元)×5.5%=1.1萬(wàn)元，比此前全額征收100萬(wàn)元×5.5%=5.5萬(wàn)元，節省了5.5萬(wàn)元-1.1萬(wàn)元=4.4萬(wàn)元。
　　而與以往減免稅費不同的是，此次營(yíng)業(yè)稅下調留有附加條件“暫定一年實(shí)行減免政策”，北京金馬華投資集團馬越認為，對減免稅費限定時(shí)限意在使政策效用短期內發(fā)揮，如果一年后市場(chǎng)回暖，政府或將視情況再定新政。

　　促需求與保供給并行
　　在此前多項樓市政策中，政府著(zhù)力于推動(dòng)保障性住房的修建，并未對開(kāi)發(fā)企業(yè)有所顧及。但在昨日公布的政策首次提出“保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規?！?，并表示應“引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持合理融資需求”，“對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅”。
　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示中央的政策已經(jīng)從針對扶持購房需求，轉變?yōu)橥瑫r(shí)支持住房供給?！皩﹂_(kāi)發(fā)商的合理融資及優(yōu)質(zhì)企業(yè)的兼并重組提供融資服務(wù)”的具體實(shí)施則要看商業(yè)銀行的行動(dòng)。他認為，目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸態(tài)度謹慎，政府引導督促銀行行動(dòng)難度較大，效果也難以控制。而“引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售”一句則表明“政府還是在提醒開(kāi)發(fā)商認清市場(chǎng)短期難以回暖的事實(shí)，讓他們盡快降價(jià)促銷(xiāo)，徹底放棄高房?jì)r(jià)、高利潤的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求，穩市場(chǎng)，而非開(kāi)發(fā)商”。
　　對于首次推出的取消城市房地產(chǎn)稅一說(shuō)，馬越表示，此稅種的取消，將會(huì )減輕房地產(chǎn)產(chǎn)權人持有物業(yè)成本，可以起吸引機構購買(mǎi)商業(yè)、辦公、廠(chǎng)房等公建物業(yè)的作用，也有給予外商投資企業(yè)、外國企業(yè)稅收優(yōu)惠以吸引投資的作用。

　　保障性住房力度再加大
　　自去年以來(lái)，“保障性住房”成為我國住房體系的關(guān)鍵詞。此次的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再次加大保障性住房力度，首次表明將“本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設”。
　　目前，我國住房公積金體系沉淀資金巨大，2007年僅北京市就有高達376.27億元住房公積金閑置，全國范圍內該數額高達數千億元。而在此前的規定中，政府僅表示將“住房公積金投資收益用于廉租房等保障性住房建設”，兩相比較，未來(lái)從公積金體系投入保障性住房，特別是經(jīng)濟適用房的資金將大幅增加。
　　此外，日前建設部公布將在三年內投入9000億元用于保障性住房建設，市場(chǎng)曾普遍質(zhì)疑這筆巨資的籌集來(lái)源。昨日，為支持廉租住房開(kāi)發(fā)建設，保障民生，人民銀行、銀監會(huì )公布聯(lián)合制定的《廉租住房建設貸款管理辦法》。這無(wú)疑將為保障性住房的修建資金來(lái)源奠定融資基礎。

　　地方后續樓市政策可期
　　盡管新政甫一推出不乏叫好聲，仍有專(zhuān)家對其中不少政策提出質(zhì)疑。
　　首先，營(yíng)業(yè)稅下調力度低于預期。政策出臺前，市場(chǎng)曾預期營(yíng)業(yè)稅將完全減免，或近似上?！?4條”；此外，市場(chǎng)曾普遍認為二套房貸政策將有所放松，但表述與2007年12月5日央行和銀監會(huì )關(guān)于二套房貸政策“補丁文件”中的原話(huà)，“這點(diǎn)不能不讓業(yè)界失望”。
　　業(yè)內人士普遍預測，政策力度之所以有放有收，是中央擔憂(yōu)房?jì)r(jià)過(guò)快下滑、出現市場(chǎng)擔憂(yōu)的“崩盤(pán)”現象。而此次新政出臺，恰如駕車(chē)行駛過(guò)程中的“點(diǎn)剎”，在經(jīng)濟下行趨勢中，保證房?jì)r(jià)平穩回落至合理水平。但從長(cháng)期來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾?chē)乐?，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)將難言好轉。
　　此外，會(huì )議還要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實(shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。對此，業(yè)內人士均表示下一輪地方性房地產(chǎn)政策可期。

2008-12-18